Beste relatie,
Per 1 januari 2016 gelden voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) weer nieuwe Voorwaarden & Normen: de V&N 2016-1. Deze zijn van toepassing op hypotheekoffertes die vanaf dat moment worden afgegeven. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige V&N waarmee u rekening moet houden, hebben wij alvast op een rij gezet.
Waarde bij nieuwbouw verandert (Definitie h.2.)
In de V&N-2016-1 maakt het renteverlies dat ontstaat bij de aankoop van een nieuwbouwwoning onderdeel uit van de waarde van de woning. Dit betekent dat het makkelijker wordt om deze kosten mee te financieren in een hypotheek. Dit sluit aan bij de berekeningen die de markt hanteert op basis van de Wet op Financieel toezicht (de Wft).
Meefinancieren restschuld (Norm 4.3.1 lid d)
Wil uw klant de restschuld van een woning met NHG meefinancieren in de lening van een nieuwe woning? Momenteel kan dat alleen als de oude woning is gepasseerd. Hiermee wordt het risico dat de klant te maken krijgt met de lasten van twee woningen sterk beperkt. In de praktijk merken geldverstrekkers dat deze norm belemmeringen met zich meebrengt voor de klant. Zo kan het ertoe leiden dat mensen gedwongen worden tussentijds te huren. Op verzoek van de markt is daarom besloten de norm aan te passen: in de V&N 2016-1 wordt het ook mogelijk om vóór de definitieve verkoop van de woning de restschuld mee te financieren in de lening van de nieuwe woning. Het blijft de verantwoordelijkheid van de geldverstrekker om zorgvuldig om te gaan met het risico van dubbele lasten voor de klant.
Verlaging wegingsfactor bij studieschuld (Norm 7.3)
In lijn met de nieuwe Wet studievoorschot hoger onderwijs wordt in de V&N 2016-1 de wegingsfactor van studieschulden verlaagd van 0,75 naar 0,45 procent. Dit betekent dat een studieschuld die in het nieuwe leenstelsel wordt opgebouwd, minder zwaar meetelt in het bepalen van de leencapaciteit voor een hypotheek.
Aanpassingen in de V&N in verband met de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet
Op 1 januari wijzigt de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet. De NHG-regels passen wij uiteraard hierop aan. Dat leidt tot de volgende wijzigingen:
- De maximale LTV wordt verlaagd van 103% naar 102%
- De Financieringslasttabellen Beheercriteria worden in lijn met de financieringslasttabellen Acceptatie aangepast door het Nibud en onverkort overgenomen.
- Tweeverdieners krijgen in sommige gevallen meer financieringsruimte: 50 procent van het lagere toetsinkomen mag bij het hogere toetsinkomen worden opgeteld. Voorheen was dit 33,3 procent.
- Bij de financiering van een Nul-op-de-Meter-woning worden bedragen tot € 27.000 buiten beschouwing gelaten (voorheen € 25.000). Het (gezamenlijke) toetsinkomen van de geldnemer(s) moet dan wel minimaal € 33.000,- bedragen (voorheen € 32.000,-).
- Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd als sprake is van een alleenstaande aanvrager (voorheen ook bij twee verdieners) waarvan het toetsinkomen hoger. is dan € 19.500,- maar lager dan € 31.000,-. (voorheen € 30.000,-).
Overname borgtocht door nieuwe geldverstrekker (Artikel B3 van de Beheeraspecten)
In de V&N 2016-1 is het bij het oversluiten van een hypotheek naar een andere geldverstrekker niet meer verplicht om het oorspronkelijke acceptatiedossier aan te leveren. Een aantal documenten moet nog wel bij ons worden aangeleverd, waaronder het oorspronkelijke taxatierapport, de oorspronkelijke leningovereenkomst, het saldobiljet van de hypothecaire schuld en de offerte van de oorspronkelijke lening. Deze documenten heeft de nieuwe geldverstrekker nodig om de juiste hypotheekconstructie te kunnen bepalen, maar worden niet meer gebruikt om het oorspronkelijke acceptatiedossier te controleren.
Termijn overdrachtsbelasting verlaagd naar 6 maanden (Artikel B16)
De termijn in de overdrachtsbelasting bij doorverkoop van een woning, die per 1 september 2012 tijdelijk verruimd is naar 36 maanden, heeft de overheid sinds 1 januari 2015 weer teruggebracht naar 6 maanden. De V&N 2016-1 zijn hierop aangepast. De termijn is weer gesteld op 6 maanden, tenzij sprake is van een aankoop tussen 1 september 2012 en 31 december 2014: dan geldt de termijn van 36 maanden.
